Unterschied in der Besteuerung zwischen der Schweiz und Deutschland

Besteuerung in Deutschland

• Personen mit Wohnsitz in der Schweiz und Immobilienbesitz in Deutschland gelten als grenzüberschreitende Immobilienbesitzer. Gemäss dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen der Schweiz und Deutschland erfolgt die Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie in Deutschland besteuert werden.
  Quelle: Bundesfinanzministerium – DBA Schweiz
  
  
• In Deutschland unterliegen diese Einkünfte der beschränkten Steuerpflicht. Das heisst, dass nur die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie in Deutschland besteuert werden, während das übrige Einkommen in Deutschland nicht erfasst wird.
  Quelle: frag-einen-anwalt.de – Doppelbesteuerung
  
  
• Auf Immobilien in Deutschland fallen keine Vermögenssteuern in der Schweiz an. Die Schweiz erhebt keine Vermögenssteuer auf im Ausland gelegenes unbewegliches Vermögen.
  Quelle: ESTV – Länderinformation Deutschland
  
  
• Die Grundsteuer in Deutschland bleibt bestehen. Diese wird unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz des Eigentümers erhoben.
  Quelle: Handelskammer Deutschland–Schweiz
  
  
• In Deutschland werden nur die Einkünfte aus den Immobilien besteuert; das übrige Einkommen wird dort nicht erfasst. Von den Einkünften können Unterhaltskosten, Abschreibungen und Schuldzinsen in Abzug gebracht werden.
  
• Der deutsche Steuersatz auf das Reineinkommen aus der Liegenschaft beträgt für Verheiratete bis zu einem Betrag von EUR 133’520 pro Jahr 14 %. Ab diesem Betrag erhöht sich der Steuersatz auf 42 %. Die Besteuerung in Deutschland gilt bis zu diesem Schwellenwert als moderat.
  

Besteuerung in der Schweiz

Internationale Steuerausscheidung

• Es erfolgt eine internationale Steuerausscheidung, bei der das Einkommen und Vermögen aus der Immobilie Deutschland zur Besteuerung zugewiesen wird.

• In der Schweiz gilt der Progressionsvorbehalt: Aufgrund des höheren Gesamteinkommens durch die Liegenschaft in Deutschland kann der Einkommenssteuersatz steigen. Für die Berechnung des Steuersatzes ist das weltweite Einkommen massgebend. Besteuert wird in der Schweiz jedoch nur das tatsächlich in der Schweiz erzielte Einkommen – allerdings zum höheren Satz des weltweiten Einkommens.
  Quelle: Steuerpraxis Kanton Thurgau – STP 10 Nr. 1 Progressionsvorbehalt
  
  

Liegenschaftsunterhalt

• Für Immobilien in Deutschland gelten die gleichen Abzugsmöglichkeiten wie für Liegenschaften in der Schweiz. Das heisst: Reparaturen, Sanierungen, Versicherungsprämien und ähnliche Aufwendungen sind abzugsfähig. Im Gegensatz zu Deutschland sind in der Schweiz jedoch keine Abschreibungen auf die Immobilie zulässig.
  Quelle: Kanton Zürich – Steuerbuch ZStB 30.3
  
  

• Die in Deutschland erhobene Grundsteuer ist in der Schweiz als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig.

• Auch Verwaltungskosten durch Dritte sind in der Schweiz als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig.

• Wenn keine effektiven Abzüge anfallen, kann für die deutsche Liegenschaft der in der Schweiz übliche Pauschalabzug von 10 % oder 20 % des Mietertrags geltend gemacht werden (abhängig vom Baujahr der Liegenschaft).

• Führt der Liegenschaftsunterhalt zusammen mit den Schuldzinsen zu einem Gewinnungskostenüberschuss aus der Immobilie in Deutschland, wird dieser in der Schweiz übernommen. Dadurch reduziert sich der Progressionsvorbehalt, was zu einer tieferen Einkommenssteuerbelastung in der Schweiz führt.
  
  

Doppelter Schuldzinsenabzug

Schuldzinsen aus Hypotheken sind grundsätzlich abzugsfähig. In der Schweiz erfolgt der Abzug jedoch nicht objektbezogen, sondern anteilsmässig nach der Lage der Aktiven. Das bedeutet: Die Schuldzinsen werden in Deutschland direkt dem Objekt zugewiesen und dort berücksichtigt, während sie in der Schweiz anteilig – gemessen an der Vermögensverteilung zwischen Schweizer und deutschen Aktiven – ebenfalls zum Abzug gebracht werden können.

Diese doppelte Berücksichtigung führt zu einem sogenannten doppelten Schuldzinsenabzug. Für die Schweizer Berechnung der „Lage der Aktiven“ ist die prozentuale Aufteilung des Gesamtvermögens zwischen der Schweiz und Deutschland massgebend.
Quelle: Handelskammer Deutschland–Schweiz

Beispiel Schweizer Steuerrecht vs Deutsches Steuerrecht

Schweizer Steuerrecht

	CH	D	Total
Wertschriften	CHF 300’000		CHF 150’000
Lebensversicherungen	CHF   50’000		CHF   50’000
Liegenschaft		EUR 380’000	CHF 390’000
Total Vermögen	CHF 350’000	CHF 342’000	CHF 692’000
Lage der Aktiven	47 %	53 %	100 %
Hypothek Deutschland			EUR 300’000
Schuldzinsen Deutschland			EUR   11’250
Verteilung CH – D	CHF 5’164	CHF 4’961	CHF   10’125
	51 %	49 %

Die in Deutschland angefallenen Schuldzinsen werden im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung zu 51 % von der Schweiz übernommen. Der Betrag von CHF 5’164 reduziert dadurch das in der Schweiz steuerbare Einkommen.

Deutsches Steuerrecht

	CH	D	Total
Vermögen		Keine Vermögenssteuern
Schulden		Keine Schuldenabzüge
Schuldzinsen Deutschland		EUR 11’250	EUR   11’250
Verteilung CH – D		EUR 11’250	EUR   11’250
		100 %

In Deutschland erfolgt die Anrechnung der Schuldzinsen objektmässig, das heisst: Die gesamten Schuldzinsen im Zusammenhang mit der deutschen Immobilie werden vollständig steuermindernd berücksichtigt.

Fazit zu den Steuervorteilen in der Schweiz bei einer Immobilie in Deutschland

In der Schweiz wurden Schuldzinsen aus der deutschen Hypothek im Umfang von CHF 5’164 steuerlich berücksichtigt. In Deutschland wurden die gesamten Schuldzinsen in der Höhe von EUR 11’250 vollumfänglich anerkannt.

Dadurch ergibt sich eine steuerliche Doppelberücksichtigung: Insgesamt wurden mehr Schuldzinsen angerechnet, als effektiv angefallen sind – was zu einer zusätzlichen Steuerersparnis führt.

Steuerfreier Kapitalgewinn

Nach einer Haltedauer von zehn Jahren kann eine Immobilie in Deutschland steuerfrei veräussert werden. Auch in der Schweiz fällt in diesem Fall keine Besteuerung an, was diesen Anlagehorizont besonders attraktiv macht.

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