Unterschied in der Besteuerung zwischen der Schweiz und Deutschland

Einleitung

Wer in der Schweiz wohnt und eine Immobilie in Deutschland besitzt, steht schnell vor komplexen Fragen zur Besteuerung: Wo werden Mieteinnahmen versteuert, wie wirkt sich das auf den Steuersatz in der Schweiz aus – und welche Abzüge sind in beiden Ländern möglich?

Genau darum geht es in diesem Beitrag zu Auslandsimmobilien Steuern Schweiz: Wir zeigen die Unterschiede zwischen Deutschland und der Schweiz, erklären die wichtigsten Mechanismen (DBA, internationale Steuerausscheidung, Progression) und ordnen ein, wo sich in der Praxis echte Steuervorteile ergeben können.

Besteuerung in Deutschland

Nach dem Bundesfinanzministerium – DBA Schweiz  gelten schweizer Steuerpflichtige mit Immobilieneigentum in Deutschland als grenzüberschreitende Immobilienbesitzer. Für Steuern von Immobilien in Deutschland ist entscheidend, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen grundsätzlich dort besteuert werden, wo sich die Immobilie befindet. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt diese Zuteilung klar: Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Liegenschaft werden in Deutschland besteuert.

In Deutschland unterliegen diese Einkünfte in der Regel der beschränkten Steuerpflicht. Das bedeutet: Besteuert werden nur die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie in Deutschland, während anderes Einkommen in Deutschland nicht erfasst wird.

Für die Schweiz ist gleichzeitig wichtig: Auf im Ausland gelegenes unbewegliches Vermögen fällt in der Schweiz keine Vermögenssteuer an. Eine deutsche Immobilie wird in der Schweiz also nicht als steuerbares Vermögen erfasst, sondern nur im Rahmen der Steuerausscheidung berücksichtigt. Quelle: ESTV – Länderinformation Deutschland

Unabhängig davon bleibt die deutsche Grundsteuer bestehen. Sie wird in Deutschland erhoben – unabhängig davon, ob der Eigentümer in Deutschland oder in der Schweiz wohnt.
Quelle: Handelskammer Deutschland–Schweiz

In Deutschland werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Einkommensteuer besteuert. Zu den möglichen Abzügen gehören Unterhaltskosten, Schuldzinsen sowie steuerliche Abschreibungen auf die Immobilie (sogenannte Abschreibungen für Abnutzung). Der Einkommensteuertarif in Deutschland ist progressiv ausgestaltet: Er beginnt in niedrigen Einkommensbereichen bei moderaten Steuersätzen und steigt mit zunehmendem Einkommen an. Bei höheren Einkommen kommen entsprechend höhere Grenzsteuersätze zur Anwendung.

Besteuerung in der Schweiz

Internationale Steuerausscheidung

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Bei Auslandsimmobilien Steuern Schweiz spielt die internationale Steuerausscheidung eine zentrale Rolle: Einkommen und Vermögen aus der Immobilie in Deutschland werden dem Belegenheitsstaat zur Besteuerung zugewiesen. In der Schweiz selbst wird dieses Auslandseinkommen zwar nicht direkt besteuert – es beeinflusst aber häufig den Steuersatz.

Denn in der Schweiz gilt der Progressionsvorbehalt Schweiz: Für die Satzbestimmung wird das weltweite Einkommen berücksichtigt. Besteuert wird in der Schweiz jedoch nur das tatsächlich in der Schweiz erzielte Einkommen – allerdings zum höheren Satz, der sich aus dem weltweiten Einkommen ergibt.

Quelle: Steuerpraxis Kanton Thurgau – STP 10 Nr. 1 Progressionsvorbehalt

Liegenschaftsunterhalt

Auch beim Liegenschaftsunterhalt gelten für Immobilien in Deutschland grundsätzlich ähnliche Abzugsmöglichkeiten wie für Liegenschaften in der Schweiz. Abzugsfähig sind beispielsweise Reparaturen, Sanierungen, Versicherungsprämien und vergleichbare Aufwendungen. Im Unterschied zu Deutschland sind in der Schweiz jedoch keine Abschreibungen auf die Immobilie zulässig.
Quelle: Kanton Zürich – Steuerbuch ZStB 30.3

Zusätzlich sind in Deutschland erhobene Objektsteuern in der Schweiz im Grundsatz als Unterhaltskosten relevant: Die deutsche Grundsteuer kann in der Schweiz als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig sein. Auch Verwaltungskosten durch Dritte können – sofern sie den Anforderungen entsprechen – als Liegenschaftsunterhalt geltend gemacht werden.

Wenn keine effektiven Abzüge nachgewiesen werden, kann für die deutsche Liegenschaft der in der Schweiz übliche Pauschalabzug von 10 % oder 20 % des Mietertrags geltend gemacht werden (abhängig vom Baujahr der Liegenschaft). Führt der Liegenschaftsunterhalt zusammen mit den Schuldzinsen zu einem Gewinnungskostenüberschuss aus der Immobilie in Deutschland, wird dieser in der Schweiz übernommen. Dadurch reduziert sich der Progressionsvorbehalt – und damit häufig auch die effektive Einkommenssteuerbelastung in der Schweiz.

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Doppelter Schuldzinsenabzug

Ein häufig unterschätzter Punkt bei Steuern für Auslandsimmobilien ist der Unterschied beim Schuldzinsenabzug zwischen der Schweiz und Deutschland. Schuldzinsen aus Hypotheken sind grundsätzlich abzugsfähig, aber die Zuordnung unterscheidet sich: In Deutschland erfolgt die Berücksichtigung objektbezogen, also direkt beim betreffenden Immobilienobjekt. In der Schweiz erfolgt der Schuldzinsenabzug dagegen nicht objektbezogen, sondern anteilsmässig nach der Lage der Aktiven.

Das bedeutet: Die Schuldzinsen werden in Deutschland direkt dem Objekt zugewiesen und dort berücksichtigt, während sie in der Schweiz anteilig, gemessen an der Vermögensverteilung zwischen Schweizer und deutschen Aktiven, ebenfalls zum Abzug gebracht werden können. Diese doppelte Berücksichtigung führt zu einem sogenannten doppelten Schuldzinsenabzug. Für die Schweizer Berechnung der „Lage der Aktiven“ ist die prozentuale Aufteilung des Gesamtvermögens zwischen der Schweiz und Deutschland massgebend.

Quelle: Handelskammer Deutschland–Schweiz

Steuerfreier Kapitalgewinn bei Immobilien in Deutschland

Neben der laufenden Besteuerung und den Abzugsmöglichkeiten ist auch der spätere Verkaufszeitpunkt einer Auslandsimmobilie steuerlich relevant. Für Schweizer Eigentümer mit Immobilien in Deutschland gilt: Wird eine Immobilie nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren veräussert, ist der daraus erzielte Kapitalgewinn in Deutschland grundsätzlich steuerfrei.

Diese Steuerfreiheit wirkt sich auch auf die Schweiz aus. Da der Kapitalgewinn in Deutschland nicht besteuert wird und die Schweiz bei ausländischen Liegenschaften kein eigenes Besteuerungsrecht hat, fällt in diesem Fall auch in der Schweiz keine Besteuerung an. Voraussetzung ist, dass es sich um Privatvermögen handelt und keine gewerbsmässige Liegenschaftstätigkeit vorliegt.

Gerade bei langfristig gehaltenen Objekten kann dieser Umstand die Attraktivität von Immobilieninvestitionen in Deutschland für schweizer Steuerpflichtige deutlich erhöhen. Der steuerfreie Kapitalgewinn ergänzt damit die laufenden Vorteile aus Steuerausscheidung und Schuldzinsenabzug um einen wichtigen strategischen Aspekt der Vermögensplanung.

Beispiel Schweizer Steuerrecht vs Deutsches Steuerrecht

Schweizer Steuerrecht

	CH	D	Total
Wertschriften	CHF 300’000		CHF 150’000
Lebensversicherungen	CHF   50’000		CHF   50’000
Liegenschaft		EUR 380’000	CHF 390’000
Total Vermögen	CHF 350’000	CHF 342’000	CHF 692’000
Lage der Aktiven	47 %	53 %	100 %
Hypothek Deutschland			EUR 300’000
Schuldzinsen Deutschland			EUR   11’250
Verteilung CH – D	CHF 5’164	CHF 4’961	CHF   10’125
	51 %	49 %

Die in Deutschland angefallenen Schuldzinsen werden im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung zu 51 % von der Schweiz übernommen. Der Betrag von CHF 5’164 reduziert dadurch das in der Schweiz steuerbare Einkommen.

Deutsches Steuerrecht

	CH	D	Total
Vermögen		Keine Vermögenssteuern
Schulden		Keine Schuldenabzüge
Schuldzinsen Deutschland		EUR 11’250	EUR   11’250
Verteilung CH – D		EUR 11’250	EUR   11’250
		100 %

In Deutschland erfolgt die Anrechnung der Schuldzinsen objektmässig, das heisst: Die gesamten Schuldzinsen im Zusammenhang mit der deutschen Immobilie werden vollständig steuermindernd berücksichtigt.

Zusammenfassung: Steuervorteile für Schweizer Eigentümer mit einer Immobilie in Deutschland

Wer in der Schweiz lebt und eine Immobilie in Deutschland besitzt, unterliegt einem klar geregelten, aber anspruchsvollen Zusammenspiel zweier Steuersysteme. Für Auslandsimmobilien in Deutschland gilt: Die laufenden Erträge werden in Deutschland besteuert, während die Schweiz diese im Rahmen der Steuerausscheidung und des Progressionsvorbehalts berücksichtigt.

Auf Schweizer Seite können Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und anteilig auch Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig eröffnet der langfristige Anlagehorizont zusätzliche Vorteile: Wird eine Immobilie in Deutschland nach zehn Jahren veräussert, bleibt der Kapitalgewinn sowohl in Deutschland als auch in der Schweiz steuerfrei.

Gerade weil diese steuerlichen Effekte aus dem Zusammenspiel mehrerer Regelwerke entstehen, ist eine korrekte Einordnung entscheidend. Kleine Unterschiede in Struktur, Finanzierung oder Deklaration können erhebliche Auswirkungen haben und lassen sich in der Praxis nur mit einer auf den Einzelfall abgestimmten Betrachtung zuverlässig beurteilen.

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