Zuletzt aktualisiert: Januar 2026
Wie Sie eine Immobiliengesellschaft gründen, um Vermietung & Anlage steuerlich zu optimieren
Einleitung
Wer eine vermietete Anlageimmobilie besitzt, stellt sich früher oder später die Frage: Lohnt es sich, eine Immobilien GmbH zu gründen, um Steuern zu sparen?
Gerade bei dauerhaft vermieteten Liegenschaften kann eine Immobiliengesellschaft steuerlich attraktiv sein – insbesondere wegen unterschiedlicher Besteuerung von natürlichen und juristischen Personen sowie der teilweisen Privilegierung von Dividenden.
In diesem Beitrag zeigen wir anhand einer praxisnahen Gegenüberstellung, wann eine Immobilien AG oder Immobilien GmbH Sinn macht – und welche Punkte Sie bei einer Umstrukturierung unbedingt beachten sollten.
Bei Auslandsimmobilien, etwa bei Liegenschaften in Deutschland, gelten teilweise andere steuerliche Regeln, die bei der Wahl der optimalen Struktur unbedingt berücksichtigt werden sollten.
Vor- und Nachteile Liegenschaft im Privatvermögen
| Vorteil | Nachteil | |
| Verkaufsgewinn unterliegt Grundstückgewinnsteuer Je länger die Besitzesdauer desto geringer ist der Steuersatz (keine Kumulation mit dem übrigen Einkommen) | X | |
| Es kann ein Besitzesdauerabzug geltend gemacht werden | X | |
| Verkaufsgewinne innerhalb der Familie erhalten einen Steueraufschub bei den Grundstückgewinnsteuern | X | |
| Es können keine Abschreibungen vorgenommen werden | X | |
| Der Nettoüberschuss der Liegenschaftsrechnung wird voll dem X Steuerbaren Einkommen hinzugerechnet (Steuerprogression) | X | |
| Der Steuerwert der Liegenschaft unterliegt der Vermögenssteuer | X | |
| Auch ohne Unterhaltskosten wird steuerlich ein Pauschalabzug gewährt | X | |
| Energiesparende Investitionen werden steuerlich privilegiert | X | |
| Es können nur werterhaltende Unterhaltsarbeiten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, Investitionen werden erst beim Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt | X | |
| Eigenkapital bei Finanzierung muss mind. 25 % betragen | X | |
| Es können keine Vorsorgeleistungen für die Finanzierung verwendet werden | X | |
| Jährlicher Nettogewinn aus Liegenschaften ist steuerbar (kein Gestaltungsspielraum) | X |
Vor- und Nachteile einer Immobiliengesellschaft
Der wichtigste Hebel ist häufig die Steuerstruktur: Gewinne werden zuerst auf Ebene der Gesellschaft versteuert – Ausschüttungen erfolgen später über Dividenden oder Lohn, was Gestaltungsspielraum schafft.
| Vorteil | Nachteil | |
| Es können Abschreibungen vorgenommen werden | X | |
| Rückstellungen für Grossrenovationen sind zulässig | X | |
| Nettoüberschüsse aus Liegenschaften werden nicht mit dem privaten Einkommen besteuert (Progressionsbruch) | X | |
| Erbrechtliche Lösungen sind einfacher zu gestalten (Übergabe von Aktien anstelle von Immobilien) | X | |
| Wirtschaftliche Doppelbelastung bei Dividendenausschüttungen (Milderung durch reduzierte Dividendenbesteuerung) | X | |
| Kapitalsteuer bei Gesellschaft, Vermögenssteuer Aktien beim Beteiligungsinhaber | X | |
| Verkaufsgewinn führt zu einem steuerbaren Ertrag (Gewinnsteuer) (Ausnahme BE, ZH, SZ, NW, BS, BL = Grundstückgewinnsteuern) | X | |
| Keine gesonderte Besteuerung und kein Besitzesdauerabzug | X | |
| Es sind nur effektive Unterhaltskosten abzugsfähig (kein Pauschalabzug) | X | |
| Es können grundsätzlich alle Unterhaltskosten abgezogen werden (Unterscheidung in Unterhalt und Investition nur bei Renovationen) | X | |
| Der Steuersatz für Unternehmen ist geringer als für Privatpersonen | X | |
| Der Verkauf von einer Mehrheit an einer Immobilien-Gesellschaft ist Grundstückgewinnsteuerpflichtig (wirtschaftliche Handänderung) | X | |
| Der Kauf und Verkauf einer Liegenschaft unterliegt der Handänderungssteuer (keine Privilegierung aufgrund selbstgenutztem Eigentum) | X | |
| Bessere Planbarkeit erwirtschafteter Gewinne / Gewinnthesaurierung | X | |
| Besondere Fragestellungen im Bereich MwSt (Optierung möglich) | X | |
| Kapitalgesellschaft unterliegt Buchführungsvorschriften nach OR | X | |
| Eigenkapital bei Finanzierung muss mindestens 25 % betragen | X | |
| Es können keine Vorsorgeleistungen für die Finanzierung verwendet werden | X | |
| Aktionärsdarlehen kann steuerneutral zurückgeführt werden | X | |
| Löhne aus der Kapitalgesellschaft unterliegen der Sozialversicherungspflicht | X | |
| Dividendenbezug (Bezug Gewinnanteil) mit reduziertem Satz | X | |
| Grösserer Freiraum in der Steuerplanung (der Zeitpunkt und die Höhe der Dividenden können gestaltet werdenn) | X | |
| Vermögenssteuerwert Aktien wird mit einem Einschlag von 50 % im Vermögen der privaten Person besteuert | X |
Berechnungsbeispiel: Steuern sparen mit Immobilien GmbH
Die folgende Beispielrechnung zeigt vereinfacht, wie sich die Besteuerung verändert, wenn die Immobilie nicht im Privatvermögen, sondern über eine Immobilien GmbH gehalten wird.
| Privatvermögen | Kapitalgesellschaft | |
| Buchwert Liegenschaft | 1’800’000 | 1’800’000 |
| Mietzinseinnahmen | 72’000 | 72’000 |
| ./. Unterhalt Pauschal (20 %) | -14’400 | |
| ./. Unterhalt Effektiv | -12’000 | |
| ./. Schuldzinsen | -25’000 | -25’000 |
| Nettoertrag vor Abschreibungen | 32’600 | 35’000 |
| ./. Abschreibungen 1.50 % | -27’000 | |
| Gewinn | 32’600 | 8’000 |
| Einkommenssteuern 30 % | 9’780 | |
| Gewinnsteuern 15 % | 1’200 | |
| Dividenden 15 % (Reingewinn CHF 8’000) | 1’200 | |
| 15 % Steuern stille Reserven (Abschreibungen CHF 27’000) | 4’050 | |
| Total Steuern | 9’780 | 6’450 |
Zusammenfassung zu Immobilien AG oder Immobilien GmbH gründen und Steuern sparen
Eine Immobiliengesellschaft (GmbH oder AG) kann bei vermieteten Anlageimmobilien steuerlich vorteilhaft sein – besonders wenn Gewinne im Unternehmen belassen oder später über Dividenden ausgeschüttet werden.
Gleichzeitig sind Umstrukturierungen sensibel: Verkaufspreis, Eigentümerstruktur und die steuerliche Qualifikation müssen sauber geplant werden, damit keine unerwarteten Steuerfolgen entstehen.Unabhängig von der gewählten Struktur bleibt beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer ein zentraler Faktor, da sie je nach Haltedauer, Investitionen und Kanton erhebliche Auswirkungen auf die effektive Steuerbelastung haben kann.
Gerade weil kleine Details grosse Auswirkungen haben, lohnt sich eine individuelle Prüfung Ihrer Situation. Wir zeigen Ihnen, ob es sich für Sie lohnt, eine Immobilien GmbH zu gründen – und wie Sie Steuern rechtssicher optimieren.
