Wer das Haus an die Kinder übergibt und darin wohnen bleiben möchte, kann zwischen Wohnrecht und Nutzniessung wählen. Beim Wohnrecht tragen die Kinder die Hypothekarzinsen und können nach dem Auszug der Eltern über das Haus verfügen. Bei der Nutzniessung tragen die Eltern die Kosten, und die Kinder verfügen erst nach dem Tod der Nutzniesser.

Das Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen und endet in der Regel mit dem dauernden Auszug der Eltern. Die Nutzniessung gibt den Eltern ein volles Nutzungsrecht bis zum Tod, auch zum Vermieten. Dafür versteuern sie die Liegenschaft weiter selbst. Beide Rechte stehen im Grundbuch und enden spätestens mit dem Tod der berechtigten Personen.

Im Kanton Aargau kommt ein zweiter Punkt dazu. Seit dem 1. Juli 2023 gewährt der Kanton beim Verkauf an die Kinder keinen Steueraufschub mehr, es fällt also Grundstückgewinnsteuer an. Eine gemischte Schenkung kann diese Steuer aufschieben, kann aber später die Ergänzungsleistungen kürzen, wenn die Eltern ins Pflegeheim ziehen. Welche Variante passt, hängt deshalb von der Gesundheit und dem Vermögen der Eltern ab.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzniessung?

Wohnrecht und Nutzniessung sind Personaldienstbarkeiten, also Rechte an einer fremden Sache, die einer bestimmten Person zustehen. Sie werden eingeräumt, öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Die Kinder werden Eigentümer der Liegenschaft, die Eltern behalten ein Recht daran.

• Das Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB) ist auf das Wohnen beschränkt. Es kann nicht übertragen und nicht vererbt werden, und auch die Ausübung lässt sich nicht an andere abgeben, etwa durch Vermieten. Es endet spätestens mit dem Tod der berechtigten Person. Ziehen die Eltern dauernd aus, wird das Recht in der Regel gelöscht.
• Die Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB) gibt grundsätzlich ein volles Nutzungsrecht und dauert in der Regel bis zum Tod der Nutzniesser. Die Nutzniesser dürfen die Wohnung auch vermieten und behalten die Mieteinnahmen.

Wer trägt welche Kosten und Steuern?

Die Verteilung der Lasten ist im Alltag der wichtigste Unterschied. Die Tabelle zeigt den Normalfall, im Vertrag lässt sich vieles anders regeln.

Bei der Nutzniessung unterscheidet das Gesetz nach der Art der Arbeiten. Der Nutzniesser besorgt den gewöhnlichen Unterhalt selbst. Werden wichtigere Arbeiten zum Schutz der Liegenschaft nötig, muss er den Eigentümer informieren. Schafft dieser nicht Abhilfe, darf der Nutzniesser auf Kosten des Eigentümers handeln (Art. 764 ZGB). Die Kostenfrage bei grösseren Reparaturen sollten Sie deshalb im Vertrag ausdrücklich regeln.

Bei den Steuern steht eine Änderung an. Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das die Steuerbehörde für selbst bewohntes Wohneigentum aufrechnet. Der Bundesrat setzt seine Abschaffung auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Ab dann entfällt dort auch der Abzug der Unterhaltskosten, und Schuldzinsen sind nur noch eingeschränkt abziehbar. Die steuerliche Rechnung sieht bis Ende 2028 darum anders aus als danach.

Wie wirkt sich das Recht auf den Kaufpreis aus?

Wohnrecht und Nutzniessung haben einen Geldwert. Dieser kapitalisierte Wert, auch Barwert genannt, wird an den Kaufpreis angerechnet. Er hängt vom Alter der berechtigten Personen ab. Je jünger sie sind, desto länger läuft das Recht und desto höher ist der Wert. Bei der Nutzniessung stützt sich die Berechnung auf den jährlichen Nutzwert der Liegenschaft abzüglich der Kosten, die die Berechtigten tragen.

In unserer Praxis fällt der Wert eines Wohnrechts höher aus als der einer Nutzniessung, weil die Berechtigten beim Wohnrecht weniger Kosten und Pflichten tragen. Ein höherer Barwert senkt den Betrag, den die Kinder bezahlen oder schulden.

Der Kaufpreis ergibt sich aus dem Verkehrswert. Das ist der geschätzte Marktwert, zum Beispiel gemäss amtlicher Neuschätzung des Kantonalen Steueramts. Davon werden der Barwert des Rechts und die Hypothek abgezogen, die auf die Kinder übergeht. Den Rest zahlen die Kinder, oder er bleibt als Verkäuferdarlehen stehen. Beim Verkäuferdarlehen stunden die Eltern den Restbetrag. Er bleibt für sie steuerbares Vermögen, und die Kinder können die Schuld abziehen.

Fällt beim Verkauf an die Kinder Grundstückgewinnsteuer an?

In der Regel ja. Seit dem 1. Juli 2023 gewährt der Kanton Aargau beim Verkauf unter Verwandten in gerader Linie keinen Steueraufschub mehr. Die Steuer tragen die Verkäufer, also die Eltern. Auch ein eingeräumtes Wohnrecht oder eine Nutzniessung ändert daran nichts, weil der Wert des Rechts zum Verkaufserlös zählt.

Besteuert wird der Gewinn, also der Erlös abzüglich der Anlagekosten, die die Eltern für die Liegenschaft aufgewendet haben. Bei überbauten Grundstücken mit einer Besitzdauer von mehr als 10 Jahren können Sie statt der effektiven Kosten eine Pauschale wählen. Sie wird in Prozent des Erlöses festgelegt und hängt von der Besitzdauer ab, zum Beispiel 65 Prozent bei mehr als 25 Jahren. Auch der Steuersatz richtet sich nach der Besitzdauer. Das Merkblatt des Kantonalen Steueramts nennt als Beispiele 20 Prozent bei 10 bis 11 Jahren und 5 Prozent bei mehr als 25 Jahren. Wie die Steuer für Ihre Liegenschaft ausfällt, zeigt unser Beitrag Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau berechnen.

Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer vermeiden?

Mit einer gemischten Schenkung. Dabei verkaufen die Eltern die Liegenschaft zu einem Preis unter dem Verkehrswert und schenken den Rest. Die gemischte Schenkung ist nach § 97 Abs. 1 lit. a des Aargauer Steuergesetzes steueraufschiebend, es fällt also keine Grundstückgewinnsteuer an. Die Steuer ist damit nur aufgeschoben und geht auf die Kinder über. Bei einem späteren Verkauf übernehmen sie die Anlagekosten und die Besitzdauer der Eltern.

In der Praxis liegt eine gemischte Schenkung in der Regel vor, wenn die Gegenleistung der Kinder mindestens 20 Prozent unter dem Verkehrswert liegt und die Eltern die Zuwendung wollen. Liegt der Kaufpreis nur knapp unter dem Verkehrswert, gilt das Geschäft als Verkauf, und die Steuer fällt an. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, klären wir vor der Beurkundung.

Was bedeutet eine Schenkung für spätere Ergänzungsleistungen?

Der Steuervorteil hat einen Preis. Wer einen Teil der Liegenschaft verschenkt, verzichtet auf Vermögen. Beantragen die Eltern später Ergänzungsleistungen, rechnet die Behörde das verschenkte Vermögen weiterhin zu ihrem Vermögen (Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG). Dabei gelten diese Regeln:

• Ein Verzicht liegt vor, wenn die Eltern ohne rechtliche Verpflichtung und ohne gleichwertige Gegenleistung auf Vermögen verzichten.
• In der Praxis gilt die Gegenleistung als gleichwertig, wenn sie mindestens 90 Prozent des Werts der Liegenschaft erreicht. Liegt sie darunter, zählt die gesamte Differenz als Verzicht, nicht nur der Teil unterhalb der 90-Prozent-Grenze.
• Als Gegenleistung zählen der kapitalisierte Wert des Wohnrechts oder der Nutzniessung und die übernommenen Hypotheken.
• Der angerechnete Betrag sinkt pro Jahr um 10'000 Franken, erstmals am 1. Januar des zweiten Jahres nach dem Verzicht (Art. 17a ELV).
• Eine Verjährung gibt es nicht. Liegenschaftsgeschäfte sind im Grundbuch ersichtlich, deshalb lässt sich ein Verzicht auch nach Jahrzehnten nachvollziehen.

Dazu ein Beispiel. Schenken die Eltern im Rahmen der Übergabe CHF 300'000 und ziehen 15 Jahre später ins Pflegeheim, ist knapp die Hälfte des Verzichts abgebaut. Der Rest bleibt anrechenbar und senkt die Ergänzungsleistungen. Ziehen die Eltern früher ein, ist ein grösserer Teil noch angerechnet.

Je wahrscheinlicher ein Heimaufenthalt ist, desto stärker wiegt dieses Risiko. Reicht das Vermögen der Eltern auch bei einem langen Heimaufenthalt aus, ist das Risiko kleiner. Wie sich die Gesundheit entwickelt, lässt sich nicht planen.

«Steuerlich ist die gemischte Schenkung attraktiv. Entscheidend sind aber die Ergänzungsleistungen, denn ein freiwilliger Verzicht auf Vermögen führt später zu Kürzungen», sagt Philippe Bally, dipl. Treuhänder und Steuerexperte bei der Zofingen Treuhand AG.

Was kostet welche Variante im Rechenbeispiel?

Das Beispiel ist vereinfacht und mit frei gewählten Zahlen gerechnet. Ein Ehepaar übergibt sein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von CHF 900'000 an die Kinder und behält eine Nutzniessung. Das Haus gehört den Eltern seit mehr als 25 Jahren. Die Kinder übernehmen eine Hypothek von CHF 150'000. Der kapitalisierte Wert der Nutzniessung beträgt CHF 150'000.

Die Steuer im Beispiel rechnet sich so. Die Pauschale von 65 Prozent auf CHF 900'000 ergibt Anlagekosten von CHF 585'000. Der steuerbare Gewinn beträgt damit CHF 315'000. Bei einem Steuersatz von 5 Prozent sind das CHF 15'750.

Die gemischte Schenkung spart im Beispiel CHF 15'750 Steuern. Dafür steht ein Verzicht von CHF 300'000 im Raum, der die Ergänzungsleistungen mindern kann. Der Verkauf zum Verkehrswert kostet Steuern und verlangt, dass die Kinder CHF 600'000 bezahlen oder schulden, vermeidet aber den Verzicht. Welche Variante besser ist, entscheidet die Steuer nicht allein.

Welche Variante passt zu welcher Situation?

• Das Wohnrecht passt, wenn die Eltern günstig im Haus bleiben möchten und ein späterer Umzug absehbar ist. Nach dem Auszug können die Kinder die Liegenschaft verkaufen oder vermieten. Dafür tragen die Kinder die Hypothekarzinsen und die grösseren Kosten.
• Die Nutzniessung passt, wenn die Eltern Kontrolle und Erträge behalten möchten, auch bei einem Auszug. Die Kinder tragen weder Hypothekarzinsen noch gewöhnlichen Unterhalt, können aber bis zum Tod der Nutzniesser nicht über das Haus verfügen.
• Bei den laufenden Kosten ist die Nutzniessung für die Kinder günstiger, weil sie die Hypothekarzinsen nicht tragen.

Dazu kommen Fragen, die über die Steuern hinausgehen. Wie wahrscheinlich ist ein Heimaufenthalt? Reicht das Vermögen der Eltern, damit sie keine Ergänzungsleistungen brauchen? Wie verändert sich die Steuerlage ab 2029? Und was bedeutet die Übergabe für die anderen Kinder? Bei mehreren Kindern spielen das Erbrecht und die Gleichbehandlung eine Rolle, etwa die Ausgleichung und die Pflichtteile.

Häufige Fragen

Was ist der Hauptunterschied zwischen Wohnrecht und Nutzniessung?

Das Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen und endet in der Regel mit dem dauernden Auszug der Eltern. Die Nutzniessung gibt ein volles Nutzungsrecht bis zum Tod, auch zum Vermieten. Beim Wohnrecht tragen die Kinder die Hypothekarzinsen, bei der Nutzniessung die Eltern.

Fällt im Kanton Aargau beim Verkauf an die Kinder Grundstückgewinnsteuer an?

In der Regel ja. Seit dem 1. Juli 2023 gewährt der Kanton Aargau beim Verkauf unter Verwandten in gerader Linie keinen Steueraufschub mehr. Bei einer gemischten Schenkung wird die Steuer dagegen aufgeschoben.

Was ist eine gemischte Schenkung bei einer Liegenschaft?

Die Eltern verkaufen die Liegenschaft unter dem Verkehrswert und schenken die Differenz. In der Praxis liegt eine gemischte Schenkung in der Regel vor, wenn die Gegenleistung mindestens 20 Prozent unter dem Verkehrswert liegt und die Eltern die Zuwendung wollen.

Wirkt sich eine Schenkung der Liegenschaft auf Ergänzungsleistungen aus?

Ja. Verzichten die Eltern ohne gleichwertige Gegenleistung auf Vermögen, rechnet die Behörde den Verzicht bei einem späteren Anspruch an. Der angerechnete Betrag sinkt ab dem zweiten Jahr um 10'000 Franken pro Jahr.

Was ändert sich beim Eigenmietwert?

Der Bundesrat setzt die Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin versteuern bei beiden Varianten die Eltern den Eigenmietwert.

Wie unterstützen wir Sie bei der Übergabe?

Wir rechnen die Varianten mit Ihren Zahlen durch. So sehen Sie, wie hoch Kaufpreis und Steuer ausfallen und was eine Schenkung für spätere Ergänzungsleistungen bedeutet. Mehr zu unserer Beratung finden Sie auf der Seite Grundstückgewinnsteuern. Wie sich die Übergabe auf Ihre Steuererklärung auswirkt, klären wir mit Ihnen als Steuerberater für Privatpersonen.

Vereinbaren Sie ein Erstgespräch über unsere Kontaktseite oder rufen Sie uns unter 062 745 70 30 an.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Die Angaben stehen auf dem Stand von Oktober 2026.

Über den Autor

Philippe Bally ist dipl. Treuhänder und Steuerexperte und leitet das Team der Zofingen Treuhand AG. Er hat über 20 Jahre Erfahrung in der Steuerberatung, vertritt Kunden vor den Steuerbehörden und war zuvor viele Jahre für Kanton und Gemeinden tätig. Mehr zum Team finden Sie unter Über uns.

Quellen

• Der Bundesrat: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft, Medienmitteilung vom 1. April 2026.
• Kantonales Steueramt Aargau: Merkblatt «Grundstückgewinnsteuer», Änderungen vom 1. Juli 2023.
• Schweizerisches Zivilgesetzbuch: ZGB, Art. 745 ff., Art. 764 und Art. 776 ff.
• Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen: ELG, Art. 11 Abs. 1 lit. g.
• Bundesgericht: Urteil 9C_31/2018 vom 23. Mai 2018 zur jährlichen Verminderung des Vermögensverzichts nach Art. 17a ELV.